Utlånsforskriften – Dette betyr reglene for deg

Når du vurderer lån – enten det er boliglån, billån eller forbrukslån – er det én forskrift som setter rammene: Utlånsforskriften. Den bestemmer hvor mye du kan låne, hvor mye egenkapital du må ha, og at banken må forsikre seg om at du tåler lånet.

Her er de viktigste reglene, og hva de betyr i praksis for deg.

1. Du kan maksimalt låne 5 ganger brutto inntekt

Utlånsforskriften sier at samlet gjeld (inkludert boliglån, forbrukslån, billån, kredittkort) ikke kan overstige 5 ganger brutto årsinntekt (inntekt før skatt). 

I praksis betyr dette at hvis du tjener 500 000 kr i året, er maks gjeld du kan ha 2 500 000 kr. Hvis du har studielån eller kredittkortgjeld på for eksempel 300 000 kr fra før, reduserer dette lånepotensialet.

Merk at dette er et tak og at banken kan sette lavere grense avhengig av din økonomi

.

2. Minimum 10 % egenkapital ved kjøp av bolig

Når du kjøper bolig, sier forskriften at lånet i forhold til boligens verdi (belåningsgraden) normalt ikke bør overstige 90 % for nedbetalingslån. 

Skal du kjøpe bolig til 5 000 000 kr, trenger du dermed minst 500 000 kr i egenkapital (10 %), forutsatt at banken følger maksimalgrensen på 90 %. Kravet til egenkapital ble nedjustert fra 15 til 10 prosent i desember 2024. 

For det som kalles rammelån eller rammekreditt, er kravet strengere. Da kreves det typisk maks maks 60 % belåningsgrad – altså at du har 40 % egenkapital.

3. Du må tåle renteoppgang på 3 prosentpoeng

Banken skal vurdere at du har betjeningsevne — det vil si at du klarer å betale lån + andre faste kostnader også om renten stiger. Forskriften sier at det minst skal tas utgangspunkt i en rentestigning på 3 prosentpoeng fra dagens nivå. 

4. Krav til avdragsbetaling

Forskriften krever at boliglån med høy belåningsgrad (over 60 %) har avdrag — og at alle forbrukslån må ha avdrag.

Med andre ord kan du ikke få avdragsfrihet så lenge belåningsgraden er høy. 

Fleksibilitetskvoten – bankenes rom for skjønn

Selv om utlånsforskriften setter tydelige grenser, har bankene en liten fleksibilitetskvote som gir rom for skjønn. Det betyr at en viss andel av lånene banken innvilger hvert kvartal kan bryte med ett eller flere av kravene i forskriften.

• For boliglån er fleksibilitetskvoten 10 prosent på landasbasis, men i Oslo-området er den 8 prosent.
• For forbrukslån og annen usikret kreditt er kvoten 5 prosent.

I praksis betyr dette at banken kan gi lån til kunder som egentlig ligger litt over grensen – for eksempel med høy gjeldsgrad eller for lav egenkapital – dersom de vurderes som solide på andre områder. 

For deg som låntaker betyr det at det ikke er helt umulig å få lån selv om du ikke oppfyller alle krav, men banken må da bruke en del av sin kvote på deg.

Hvorfor har vi utlånsforskriften?

Utlånsforskriften ble innført for å sikre en mer ansvarlig utlånspraksis og for å beskytte både forbrukere og økonomien som helhet. Før forskriften kom, så myndighetene en bekymringsfull utvikling der mange husholdninger tok opp stadig mer gjeld i takt med stigende boligpriser og lave renter. Høy gjeldsbelastning gjør økonomien sårbar dersom rentene øker eller boligprisene faller.

Forskriften ble derfor laget for å hindre at folk låner mer enn de tåler, og for å sørge for at bankene vurderer risikoen grundig før de gir lån. På den måten skal den bidra til finansiell stabilitet og redusere risikoen for gjeldsproblemer, tvangssalg og økonomiske kriser.

Dette har endret seg nylig

• Fra desember 2024 ble kravet til egenkapital redusert fra 15 % til 10 % for boliglån
• Forskriften er gjort permanent uten utløpsdato (tidligere gikk den til utgangen av 2024)
• Boliglånsundersøkelsen fra Finanstilsynet viser at mange nye lån ligger tett opptil grensene i forskriften — høy belåningsgrad, liten buffer.

Utlånsforskriften oppsummert

Utlånsforskriften setter klare rammer for hvor mye du kan låne, basert på inntekt, gjeld og egenkapital – og banken må forsikre seg om at du tåler lån også ved høyere rente. For deg betyr det tryggere lån – men også strengere krav.